导读：我们时时都在讨论，在日本的东京、大阪选购房屋，那么可以降低你的预算，设置到10万左右即可。这放眼全球，对于其他体系健全、法律有保障的发达国家来说，都是冰山一角。那么到底值得投资吗，主要在于您对投资房产的期望值，想炒房捞一笔的话，日本是最没必
我们时时都在讨论，在日本的东京、大阪选购房屋，那么可以降低你的预算，设置到10万左右即可。这放眼全球，对于其他体系健全、法律有保障的发达国家来说，都是冰山一角。
那么到底值得投资吗，主要在于您对投资房产的期望值，想炒房捞一笔的话，日本是最没必要选择的国家，但是想通过出租获得长久稳定收益，那么学姐认为日本房产在全球范围内来说，是很有投资意义的。日本值得投资的楼盘
大略看来，日本房产值得投资的有以下几点原因：
一、 日本住房需求旺盛
在人口方面，全球范围内都市圈人口数量排名之一的是东京圈，除了疫情时期，东京已经经历了50年的人口增长，每一年会流入的人口数大约在十万左右，北京、上海都没有那么多。所以，需求是能够靠人口拉动的，东京稳定住房需求是肯定的。
二、日本房产投资回报率高
纽约的GDP是全球更高的，而东京的GDP可以排到全球第二。需求高，房价就不容易跌。截止到2020年，东京的二手房价已经连涨七年，新房房价连涨八年，房地产行情一片向好。不少人还想拿日本房产泡沫破裂来说事，那可真就大错特错了，自从房产泡沫受日本 *** 的影响破裂以来，慢慢的，房价处于稳步上升的状态，很多比较优质的房产在最近三年内涨幅达到了20%~30%，5-8%的租房收益就更是不在话下了（即便在我们国家的一些一线城市内也只有2%）。
三、持有日元资产避险抗通胀
日元在世界之中，是大家最为认同的避险资产，我们再看近年，像是2018年中美贸易战和2019年的美股股灾，日元都不贬反涨。一旦全球经过了特别严重的经济危机的话，日元基本会表现出逆势增长的趋势。
当你买下一个东京、大阪的房产，它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的收益能在4%-6%差不多。前不久工商银行的41%理财产品暴雷的新闻爆红 *** ，这时拿这钱去购买东京房产来投资，恐怕还更香。
四、日本房贷利率低
在日本想按揭贷款买房，有稳定工作就十分简单，一般来讲，贷款利率在1-2%，有的人以至0首付买房，与国内的做个比较，房贷利率都快破6%了，内心是不是很痛苦？咋们作为一名中国居民，要如何才能够享受到日本的低息贷款，点击链接咨询了解外国人如何在日本贷款买房免费咨询日本房产投资
既然有投资，那么就会面临着风险，既然选择投资日本房地产，那么就面临有哪些风险？篇幅长短有规定，好奇的小伙伴不妨看一下这篇有关日本房产面临的风险。投资日本房产不得不知的5点
如果小白计划首次购买日本房地产投资，特别是在了解日本房地产投资的初期，首次我们难免会遇到一些误区，走很多弯路。在这里，让我来给大家简单梳理一下在日本买房的基本逻辑：
一、投资日本房产，一般指投资什么样的房？
选择京都作为感觉，选择东京作为长期租金（公寓），选择大阪作为家庭住宿（建筑）。别的地方不用考虑。从广义上来说，日本除了两三个主要城市的外，其他地方确实投资不理想 ，回报也不见得有多高。即便是地价涨得很疯的北海道、冲绳，也不能说没有坑，对于日本房产投资，要追求稳定和安全，东京23区的长租公寓就是更佳投资对象。同时呢，这确实也是日本房产投资中我们常能见到的一种投资方式。
二、在东京买房，一定要制定好选房的标准
在东京买房需要考虑地段的话，主要选择的是（千代田、港区、中央区、新宿区和涩谷区）这五个核心地区的房子，但是最近，无空房和因空房而烦恼的房产混杂在这些区域，“多极化”趋势逐渐升高。因此，选好房必须达到的条件便是要事先制定好自己想要的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，这些标准越事无巨细，搜索到优质房产的几率就会很高。相反地，假如选择范围比较大 ，找到优质房产的机会可能就会很少 。因而，我们给小型投资公寓拟订了一个“好房标准”，大家能够按照自己的投资意愿来调剂。
三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。
这句话要反复说三次：“表面收益率”并不是真实收益！
表面如何定义？简单的说就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。如若一个中介指着一个“表面收益率”在那边大放厥词，这个房子收益率达到了10%！千万别相信。日本的盖房产税（固都税）、托管房产的费用都属于持房成本，还有每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），杂七碎八的费用减下来估计会砍掉1%-25%的收益。
四、 要注意日本房价是否虚高
要注意你买的房子的价格是不是比周围的房价要高。东京确实有谎报房价的现象在发生 (虽然很少 )，因此 ，在买房前你可以了解一下周边的房屋价格 ，比一比价格 。比价的 *** 五花八门 ，对于首次提出向日本房产投资的朋友 ，建议找专业人士进行咨询 ，避免跌进“陷阱 ”。
五、咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。
在东京，新房的价格是二手房价格的一倍左右，最近这几年，房价连续上涨，有不少日本刚需们的首套房都选择舍弃购买新房，把二手房当作了自己的首套房。因为2020年东京奥运会的结束，有价无市的新房房价也会因此更容易下跌。要是他知道你只是投资，还一定推荐你买东京的新房，千万别掉进陷阱里。
上文就是我对首次尝试日本房产投资朋友，买房时要掌握的知识点。
根据关于日本GDP的统计，日本在2020年的GDP已经有所萎缩，并且萎缩了48%。那么造成日本经济萎缩的原因都有哪些呢？下面不妨让我们一起从以下几方面来看看导致日本经济萎缩的原因吧！
一、日本社会上的就业率压力颇大，或许是造成日本经济萎缩的重要原因。据统计的数据，在日本社会上，随着日本每年的毕业生不断增多以及日本有就业需求的人数的不断增多，日本社会上的就业压力也在不断加大。在日本，社会的人们的就业压力已经成为日本社会发展的重要矛盾。为什么日本的就业压力会致使日本的经济萎缩呢？那是因为，日本社会上的就业压力大，就业的供给量远远小于就业人数的需求量，使得就业率降低，所以在日本会有一大部分的人找不到工作。当人们找不到工作的时候，在一般情况下，手里可以使用的资金并不会变多。当人们手里可以使用的资金不多的时候，那么他们便不会去消费。当人们不会经常去消费的时候，便无法带动经济的发展，因此，导致经济萎缩。
二、由于疫情的影响，也是日本2020年经济萎缩的重要原因。大家都知道，2020年有一场波及全球的疫情，日本当然也是无法躲过疫情的蔓延的。因此，为了使得日本的疫情可以得到控制，在日本的人们几乎都是待在家里面的，有一大部分的商家也是。这一大部分的商家都是停业在家，并没有经商。还有旅游业，也并没有正常运行。因此，无论是在日本本土的人们，还是在其他国家的人们，都是无法去到日本旅游的。所以，在疫情期间，日本的经济活动都不是很频繁的。也就是说，在疫情期间，无论是哪一个行业，都是停滞不动的，所以便说由于疫情的影响，使得日本在2020年的经济走向萎缩。
三、国外投资是日本的经济走向萎缩不可或缺的一个因素。由于日本的国土面积较小，所以日本比较注重在国外投资办厂。在国外投资办厂，不仅可以使用国外的国土资源和劳动力资源，还可以缓解日本本土的用地紧张。所以，大部分的日本企业都喜欢在国外投资办厂。但是，在国外投资办厂的话，不仅无法给日本本土的人提供就业岗位，而且无法在日本本土发展上下游企业，无法带动日本当地的经济发展，从而走向萎缩。
同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大 *** 。
核爆前的东京
曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样 *** 的？
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上更大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界之一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。日本 *** 计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。一批 *** 财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆MeguroGajoen……
历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
奥林匹克景气
1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上之一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本 *** 正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界之一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上更高的投资记录。
其中，日本 *** 对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了329%和278%。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，更高达到1880万日元。
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上更大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚**公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
签订“广场协议”
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国 *** 联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度更大，三年间达到了861%。
这并不是美国之一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本 *** 制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的25%
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
疯狂的泡沫
20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本 *** 决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”
而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为1201，到了1988年暴涨至3342，在短短三年内增长了近2倍。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给 *** 的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本 *** 已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从25%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。
令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本 *** 出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的更低点。131%，高于1988年的94%，是至今为止的更高水平。
尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。
